2012年即将过去，一年的楼市风云亦即将“尘埃落定”。一年来，市区楼市好比一辆行驶在路上的马车，虽然道路有些颠簸，但总体趋势仍是稳步前行。

　　回顾2012年，在调控政策严行、形势紧迫的催逼下，楼市的表情愈加丰富：卖房人，有因房源畅销而意气风发，也有因房源滞销而满面愁容；买房人，有因折扣给力而欣然置业，也有因对前市预测不准而纠结彷徨。

　　2012年楼市，喜与忧、乐与愁，楼市的表情从未像时下表现的这么明显。2012年即将结束，此时，我们更应该回首过去，从中探求未来楼市会走向何方？虽然要回答这个问题难度甚大，但对于身处楼市中的开发商和购房者来说，在今年楼市的基础上，有必要好好思考一番。

　　Ａ房地产市场逐步规范

　　今年以来，市区房地产市场平稳健康发展，市场环境更加公平、合法，市场交易行为更加透明化，维护了购房者和开发企业的合法权益。

　　为进一步规范房地产市场秩序，市房管部门采取多种措施，加强对预售行为的监管，对未取得预售许可的项目，房地产开发企业不得进行预售，也不得以认购、预订、排号、发放ＶＩＰ卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。同时加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。

　　自去年12月1日起，我市已全面建立地税、房管的横向联网，将增量房、存量房、自建房全部纳入控管，实现房地产税收一体化管理。截至今年11月底，全市房管向地税共享房地产开发项目信息244个、增量房房源信息6.07万套、存量房房源信息22万套。上线存量房交易价格评估系统启用后，利用房管共享的房源信息，整合房地产税收管理信息，实现全市22万套存量房“一房一价”。今年来，已受理存量房交易3020宗，征收税款1.02亿元，评估后调增比例达到44.5%.点评：作为我市加强房地产市场调控工作的一部分，今年市地税局启动了存量房交易价格评估系统，主要是为了强化房地产市场调控，规范二手房（存量房）交易市场，打击避税行为。它的启用，对堵塞税收征管漏洞、公平税负、遏制“炒房”、减少征纳矛盾纠纷、增加地方财税收入等有着积极作用。

　　Ｂ刚需族唱起市场主角

　　2012年，楼市关键词之首非“刚需”莫属。自从去年房地产深度调控以来，楼市一直陷入观望期，而支撑这个市场的，就是刚需一族逐渐掀起的看房买房风，并一直保持着强劲的市场表现。而同样有着购房资格的首次改善型客户也随着楼市优惠的热潮进入市场，与刚需一起撑起市区楼市的一片天。

　　市区某楼盘一置业经理告诉记者，“4月份左右，我们就明显感觉到来售楼处咨询的人大多是刚需购房者，他们对90多平米的两室或100平米左右的小三室极为看重。为此，我们专门调整了销售计划，把原计划在5月份推出的大户型房源暂缓，继续跟进80多平米的两室房源，并提供一定的优惠折扣，事实证明，这样做的效果非常明显，相当一部分购房者极为认可。”

　　与刚需市场相比，高端市场则略显寂寥。究其缘由，无非是这部分房源的目标客户多在限购、限贷之列，无力出手。且这类产品的优惠幅度较小，价格略高。

　　记者了解到，现在有一大部分购房者都是属于自住型的，所以才会考虑现在是不是购房好时机。对于纯自住的购房者来讲，他们会顾虑买了会不会降？降了何时才会升？其实，这些人也不用考虑这么多，只要锁定区域有合适的房源就可以出手，调控政策对于这批改善型需求的人的直接影响并不大，中央也很明确，鼓励自住及改善型需求。

　　点评：房子是用来住的，刚需和改善得到满足才是房地产的本质所在，更何况，随着购房者的逐渐理性和刚需产品的扎堆上市，产品品质得到大幅提升与优化。因此，从某种意义上来说，由刚需与改善型购房者占据购房主流也是房地产市场逐渐健康发展的表现。

　　Ｃ老盘新开消化存量房

　　与去年一日几个楼盘同时开盘的市场相比，今年的新楼盘开盘数量可说是屈指可数，更多的是老盘新开，消化存量房源。

　　市房管部门的数据显示，2012年1至11月，揭阳市区住宅均价总体呈平稳走势，基本在3600元/平米上下浮动，然而，随着政策效应的持续作用，市区楼市价格战已打响近半年有余，面对始终低位运行的销售量，部分开发商迫于政策及资金的巨大压力，采取了各种优惠、打折等来变相降价，目前房地产业利润率正趋向于市场行业平均化水平回归。

　　降价、优惠、打折、零首付、买房送ｘｘ面积……这对前几年的购房者来说想都不敢想的事情，在近一两年终于成为现实，毫无疑问，促销将成为今后楼市的一个常态。

　　点评：开发商开发的项目符合预售条件后，什么时候开盘，开盘价是多少，要根据之前认筹情况来定。如果认筹人数不够，那开盘就会遇冷，影响口碑。因此，开发商一定要等到有相当数量认筹才会开盘，一旦认筹人数超过房源就会提价。而眼下由于观望氛围比较浓，认筹情况普遍不佳，开盘楼盘相应减少。

　　Ｄ大项目带动区域发展

　　随着揭阳潮汕机场的顺利通航、中委合资广东石化炼油项目的动工建设，揭阳正掀起海港经济区、空港经济区建设热潮，大项目的带动效应，使我市的宏观经济前景更加明郎，增强了房地产开发商对我市房地产业发展的信心。

　　位于海港经济区的隆江新城负责人表示，开发建设该项目，为的就是抢占粤东巨量产业经济效益“头啖汤”。他坦言，大项目的建设以及未来的开发运作都吸引大量的外来人员，一方面是工程的建设人员和管理人员，这些人员大都为中高收入阶层，消费层次高，购买能力强。另一方面是来自项目产生的中下游产业链的企业，这些企业的进入，也会吸引大量人员的进驻。

　　同时，旧城改造不仅促使片区内的房地产开发提速，还将带动周边区域楼市的发展。业内人士认为，房地产对市政规划建设的反应一般都最为敏感迅速，新增的拆迁户都将因住房需求达到顶峰，将进一步推动市区房地产的发展。

　　点评：在大项目的带动下，投资环境的改善和配套设施的不断完善，为房地产业的发展提供了便利，这些都将吸引更多的房地产开发商进入和更多的外地工作人员在揭购房，以及更多的外地置业者来揭置业。不少房地产开发商正是看中了这一点来投资，可以预见，未来一段时期，将会有更多的楼盘动工。

　　Ｅ保障房建设超额完成

　　为了切实保障和改善民生，实现住有所居目标，市住建局于年中发布揭阳市住房保障制度改革创新方案，明确到“十二五”期未，全市保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困难家庭）住房困难问题得到基本解决，新就业职业住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

　　面对保障房建设任务重、资金压力大、时间紧迫等困难，市住建部门逐步解决各种短板，通过资金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入，深化住房公积金支持保障性住房建设工作，鼓励各类企业利用自有土地建设保障性住房。据了解，今年我市保障性住房的建设任务是2450套，至10月底，全市已开工建设2463套公共租赁住房，超额完成省今年下达给我市的保障性住房建设任务。

　　点评：从目前来看，保障房对楼市的影响尽管尚未显现，但随着保障房建设的推进，受惠面越来越大，当保障房覆盖到20%的常住人口时，它对楼市的作用将举足轻重。

　　Ｆ二手市场中介忙扩张

　　众所周知，二手房市场，由于社区成熟，配套齐全，地段也往往比较好，更适合居家生活，所以，二手房市场更能表现出当时的市场需求。对于中介而言，抢占市场份额和获得高额业绩，一直是生存和发展的重中之重。

　　今年以来，不少中介装修开张，品牌中介也加快门店扩张速度，屡开分店。市区一位房产中介置业经理认为，加快门店扩张速度，看中的就是在巨大刚性需求支撑下的未来市场，将来谁的门店多就意味着谁占有的房源和需求登记多，而资源多最终决定着交易量大、市场份额多。

　　点评：房地产市场是周期性市场，房产中介的扩张并非基于一时的好坏，而是基于自身的经营模式和对未来房地产发展潜力的看好。市区房产中介在目前房价相对稳定之时，扩张开店，以此方式积极抢占市场份额不失为明智之举。

　　目前楼市已经形成供大于求的市场格局，在盈利模式上，以前那种依靠土地增值的粗放式开发模式和依赖投资增值的盈利模式不再适用，无论开发什么样住房都不愁卖的时代一去不复返；在市场格局上，卖方市场正式转变为买方市场；在开发档次上，亦由初级阶段进入品牌时代；在产品开发上，更由注重产品向完善配套转变。

　　2013年楼市将翻开新的一页，未来发展方向如何，我们拭目以待……

　　刚需者占据市场主流。

　　（编辑：邱洁纯）