时下有物业管理的住宅小区已经是城市的发展模式。住户购房住进配套齐全的小区，物业公司依据有关规定向住户每月收取一定费用的物业管理费，用于支付人员工资、日常水电、环境绿化、设备维护等等各方面的开支。但因为各种原因，却有一些小区的少数业主人为拖欠物管费，致使物管公司经营困难，有的还陷入保安难请、环境脏差的恶性循环。

俗话说：安居才能乐业。谁都希望居住环境优美舒适，但为什么却有业主不愿交管理费？物业公司有何说法？近日记者就此进行了采访。

隔条马路两小区收费效果迥然

位于大学路的安居工程是我市西片区一个大型的生活小区，其中一边的廉租公房有2145户住户，另一边的汕大教师宿舍区则住着500多户大学老师。安居社区居委会蔡奕生主任告诉记者，管理该小区的物业公司按照我市有关规定，以三级物业管理标准、以每平方米0.45元向廉租公房住户每月收取15元管理费，用于保证小区绿化、卫生等的开支，但长期以来常常只收到二成多的费用；而只隔了一条马路的汕大教师宿舍区则基本不存在这个问题。

“长期收不到物管费的结果，是物业公司难以为继。”蔡主任忧心忡忡地说，市区的保安一般月工资都有1600元，而安居小区的保安却只有800元，就连公司的一般工作人员月收入也只有900多元。这样的待遇自然难留人、难办事，幸亏在各方面的努力下，目前该小区的卫生管理等仍能基本维持在正常的水平。但入不敷出的问题不解决，积累的问题就会越多，小区的管理肯定会越来越差。

东厦住宅区的石榴园是上世纪八十年代建成的居民适用房，至今没有完整的小区管理，类似这样的住宅区在我市还有不少。虽然没有保安等方面的管理，但收垃圾、打扫公共环境卫生等仍需要有人来做，居委会也因此依照有关规定向住户每月收取卫生费。该片区的居委会主任李晓琼告诉记者，该社区也存在部分住户长期不交物业管理费的现象：“除了少量的特困户和孤寡老人情况特别需要照顾外，收不齐卫生费是因为有部分空挂户或租户，平时要么找不到人，要么上门收费不理睬。石榴园900多户住户现在只能收到三分之二的卫生费，其中还有两栋楼住着廉租户，那卫生费更是收不到一两成。据我知道，很多居委都或多或少被这个老大难问题所困扰。”

卫生费收不全，直接的影响就是保洁工月工资很低，原来只有700多元，还要自购清洁工具，去年提高到900元后，人员流动性仍很大。

住户咬文嚼字物管也难做

滨港路一小区自2001年建成交付使用至今10多年，物业管理收费一直没变。因为人工成本和其他开支不断增加，去年管理该小区的物业公司拟依据我市近期新实施的物业管理办法，适当提高物业管理收费，并向住户发出意见征询函。结果几百户住户都同意了，只有一户住户表示自己住在2楼，家里人也不多，平时不需要使用电梯，拒交电梯费，并拿出有关条文中的某句话作为依据咬文嚼字。物业管理公司和这家住户再三商量都没有结果，物管主任说起此事哭笑不得：“住户买高层楼房，购房时合同里已经注明了相关的责任和义务，从二楼起住户就应分摊电梯费，这是很简单的道理！”

记者从经市人大通过、2012年12月1日起实施的《汕头经济特区物业管理条例》中看到，其中第五章第74条为：“实施市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”。拒交电梯费的业主认为这就是自己不交钱的依据；而物业公司则认为，即使物管与业主协商，那也应该是与大多数业主或业主委员会协商，而不能是一户住户就代表了大家的意见。

采访中不少住户也表示，不仅是汕头，外地也有很多住户与物业管理部门发生摩擦的例子。一方是交钱希望得到满意的服务，另一方是收钱应该提供良好的生活环境质量，两者永远处于矛盾与变化中。而且随着城市化的进程，今后住户和物管的关系只会越来越密切，两者之间发生的问题宜疏不宜堵。这不仅需要广大住户的共同理解和配合，也需要物业管理公司用心不断提高服务水平。

业主不交物管费成被告

很多住户都希望自己住的小区花香鸟语，环境优美，平时对保安等的要求也不少，但一遇到上调物业管理费等问题时，就意见多多。有的小区还发展到住户与物管关系紧张的地步。

前不久，我市就出现了一则“业主拒缴管理费，物管愤然上法庭”的新闻：因为有业主长期拖欠物业管理费，在屡催无效的情况下，某物业管理公司要求业主缴交物业管理费，并将其告上法庭。龙湖区人民法院就对这宗纠纷案依法作出判决，判令违约业主徐某付还拖欠的物业管理费6000多元，但也根据有关法规调低双方原约定的过高违约金。

记者获悉，这宗少见的官司是我市某物业管理公司与被告徐某因物业管理费问题发生纠纷而对簿公堂。原告诉称，依照双方签订的《物业管理服务协议》，物业公司为徐某所在小区提供物业管理服务，业主应在每月5日前按月交纳物业服务费用；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每天1%的标准向原告支付违约金。但被告自2010年5月起未交纳物业管理费，因此物业公司请求判令被告付还拖欠的物业管理费和违约金、原告催收物业管理费的合理支出即律师费3000元。被告的业主徐某辩称，原告无权要求支付高额违约金，如需支付请求法院予以减少；支付律师费的诉讼请求没有事实和法律依据。

龙湖区法院查明事实后认为：《物业管理服务协议》内容应认定为合法有效。被告没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，付还原告物业管理费及违约金。但原告要求的违约金过分高于被告拖欠的物业管理费，根据我国《合同法》第114条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，被告应付的违约金即迟延支付物业管理费造成的损失，应以被告拖欠的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的同期金融机构人民币逾期贷款罚息利率计算的利息为宜。关于原告要求被告付给律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。法院据此作出相应判决，原、被告均服判息诉。

本报记者 陈敏