本报讯 记者周敏报道：备受关注的《汕头经济特区物业管理条例》（以下简称条例）将于今年12月1日起施行。条例的颁布实施，为保护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区的建设提供了重要的法律保障。

  全市共有527个物业小区

  据了解，目前，我市的物业覆盖率在50%以上，共有186家物业服务企业，527个物业小区，2万多从业人员，成立了67个业主委员会。条例结合我市物业管理行业的发展现状，针对物业管理中存在的矛盾和问题，在多方面内容上作了创新。条例的主要特点包括：确立了多层次的物业综合管理机制；推动了物业管理与社区管理的有效结合；细化了物业管理区域的划分；明确了业主委员会的运作和监管；规范了物业企业的服务行为；建立了物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险制度；规范了车位、车库的管理；理清了物业维修、养护和更新的责任承担；强化了物业管理各方主体的法律责任。

  车位车库禁只售不租

  车位、车库的使用管理，是物业管理的难点和重点，也是多发物业纠纷和矛盾的地方。条例对车位、车库的使用管理问题作了以下几方面的具体规定： 一是明确了车位、车库的权属问题。条例要求建设单位按照城乡规划部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库，车位、车库应当经权属登记后方能出售。二是保障了业主租售车位、车库的知情权。条例一方面规定了建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中应当一并约定车位、车库的租售价格、租售时间和租售期限等内容，并明确了物业买受人需求满足的认定标准。另一方面还规定对尚未出售并空置的车位、车库，建设单位应当在物业管理区域的显著位置公示车位数量、租售价格等内容。三是满足了业主使用车位、车库的优先权。条例明确规定建设单位不得将物业配套的车位、车库出售给业主以外的其他人，对业主要求承租车位、车库的，禁止建设单位选择只售不租的行为。四是规范了小区停放车辆的行为。条例规定物业配套的车位车库应当优先投入使用，尚未充分利用的不得占用业主共有的道路停车，并且对进入小区的机动车辆的行驶和停放规则也做出了具体规定。五是确定了车位场地使用费的性质和归属。条例明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳车位场地使用费。

  车位场地使用费扣除物业管理成本后属于全体业主共有，主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备、业主委员会运作等事项。

  对共用设施设备

  保险等作出规定

  另外，根据国家法律法规的相关规定，物业共用部位、共有设施设备保险及公众责任险费用，是物业服务费的重要组成部分，但从我市实际情况看，物业服务企业没有购买相关保险，广大业主也不知道所交费用中包含了保险费用。为此，借鉴其他省市的经验做法和法规的相关规定，条例对物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险作出专门规定，物业服务企业应当在前期物业管理期间，按照国家相关规定购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，并在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

  昨天上午，市人大常委会召开会议，就贯彻实施《汕头经济特区物业管理条例》进行座谈。市人大常委会副主任王扬泽、秘书长李绿岸出席座谈会。